Ипотека — стоит ли брать в 2022 году?

Что такое ипотека?

Ипотека – это вид кредита под залог недвижимого имущества. Большинство людей думают, что ипотека предназначена для покупки недвижимости, но ипотечные кредиты также используются для рефинансирования недвижимости, которая уже принадлежит заемщику.

Ипотека, взятая для поддержки приобретения или рефинансирования дома, обычно называется жилищной ипотекой . Ипотека, выдаваемая для поддержки приобретения или рефинансирования коммерческой недвижимости (например, склада, торгового центра или офисного помещения), обычно называется коммерческой ипотекой .

Основные моменты

Ипотека – это вид кредита под залог недвижимого имущества.

Существуют как жилищные, так и коммерческие ипотечные кредиты с уникальными характеристиками риска.

Ипотечные кредиты, как правило, имеют более выгодные условия (более длительная амортизация, более высокий LTV и более низкие процентные ставки), чем другие виды кредитов.

Ипотечные кредиты выдаются традиционными банками, а также другими финансовыми компаниями, такими как страховые компании, управляющие активами и другие инвестиционные фонды.

По ней вы можете получить льготные условия, только если это семейная ипотека.

Последние новости. Что будет в ближайшем будущем?

В марте 2022 года процентная ставка по ипотеке выросла до 20% — вслед за ключевой банковской ставкой. А в апреле и мае, по данным Центробанка, было выдано на 70% меньше ипотечных кредитов, чем в те же месяцы 2021 года. В данный момент ситуация выравнивается: за снижением ключевой ставки снижается и процентная — по кредитам в целом и ипотеке в частности. Но стоит ли брать ее прямо сейчас? 

В конце мая Центробанк РФ снизил ключевую ставку по ипотеке на 3% — с 14 до 11% на новостройки и вторичное жилье. Банки последовали за указом. В ВТБ, например, нынешняя ставка по базовым программам составляет 10,5% с учетом дисконта за использование цифровых сервисов. Но она может быть увеличена в зависимости от разных факторов: размера первоначального взноса, трудового стажа заемщика, страхования жизни, страхования на случай потери работы.

При этом средняя ставка в июне 2021 года составляла около 7% — это был минимальный процент за последние четыре года. Сегодня такую ставку можно получить только со льготами и господдержкой (и то не факт). При этом, по прогнозу цены на недвижимость будут расти, поэтому суммы кредитов (а значит, и процентов) будут становится больше.

Когда лучше оформлять ипотеку, сейчас никто не знает. Практически все банковские аналитики отталкиваются от новостей из центрального аппарата ЦБ. Также, вы должны знать, что мнение одного эксперта, может кардинально отличаться от другого. Советуем обратиться к финансовому форуму, где юристы и банковские специалисты рассуждают на тему выгодного оформления ипотеки.

Пока что, в сентябре не было никаких новостей от ЦентроБанка, но их точно стоит ожидать осенью, либо в начале зимы. 

Платежи по ипотечным кредитам

Заранее предупреждаем, что вам ни в коем случае нельзя игнорировать календарь платежей. Иначе, вам будут начисляться пени за просрочку платежа. Платеж по ипотечному кредиту состоит из двух компонентов – процентов и основного долга. 

Процентные ставки варьируются в зависимости от юрисдикции и других рыночных условий; риск заемщика и запрос на получение кредита также влияют на процентные ставки. Процентные ставки обычно либо фиксированные, либо переменные (часто называемые плавающими). 

Основная часть суммы платежа идет на погашение первоначальной непогашенной суммы ипотечного кредита. Первоначальная непогашенная сумма обычно должна быть погашена до нуля при последнем платеже периода амортизации, который может составлять 5-15 лет.

Поскольку периоды погашения ипотечных кредитов очень длительны, как правило, большая часть суммы платежа в начале периода погашения приходится на проценты, а с течением времени верно обратное.

Ипотека – жилая против коммерческой

Как жилая, так и коммерческая ипотека имеют некоторые общие характеристики, в том числе то, что кредиторы берут недвижимость в качестве залога, они обычно требуют оценки , и обе обычно имеют более благоприятную структуру кредита, чем другие виды кредита.

Но есть и некоторые важные отличия, которые делают их уникальными. 

Жилищная ипотека

Некоторые ключевые характеристики включают в себя:

1. Собственность часто занята заемщиком, что означает, что это их основное место жительства.
2. Заемщиком обычно является физическое лицо (или супружеская пара).
3. Заемщик(и) обычно обслуживает ипотеку за счет своих личных доходов и поэтому должен быть в состоянии доказать, что у него есть стабильный доход, предоставить доказательства любых других ценных внешних активов и продемонстрировать хорошую кредитную историю.

Жилая недвижимость, как правило, имеет очень активный вторичный рынок и, следовательно, обычно поддерживает более высокие LTV (отношение кредита к стоимости) — часто до 95%.

Коммерческая ипотека

Некоторые ключевые характеристики включают в себя:

1. Заемщиком, как правило, является компания. Например, корпорация или товарищество (хотя частные лица могут владеть коммерческой недвижимостью).
2. Заемщик не обслуживает ипотеку за счет личных доходов; денежные средства для обслуживания ипотечного обязательства поступают либо от деловых операций (если они управляют компанией на месте), либо от дохода от аренды (если это инвестиционная недвижимость).
3. Понимание денежных потоков для бизнес-операций требует гораздо более тщательного анализа основного бизнеса, включая его финансовое состояние, возможности управления и конкурентные преимущества. 
4. Понимание риска дефолта по сдаваемому в аренду имуществу еще сложнее, так как кредитор не будет иметь доступа к финансовой информации арендатора — коммерческие ипотечные сделки с инвестиционной недвижимостью анализируются на основе географического положения, качества имущества и надежности кредита. договор аренды (в том числе). 
5. Коммерческая недвижимость, как правило, имеет много ограничений на использование и, следовательно, меньшее количество потенциальных жильцов. Как правило, это означает гораздо более низкие LTV (отношение кредита к стоимости) — больше похоже на 50%-75%.

Кто предоставляет ипотечные кредиты?

Ипотечные кредиты часто выдаются банками и другими традиционными финансовыми учреждениями (например, кредитными союзами), но не всегда.

Компании по страхованию жизни, пенсионные фонды и другие крупные фирмы по управлению активами также имеют подразделения по ипотечному кредитованию. На самом деле ипотечные кредиты (с точки зрения кредитора), как правило, представляют собой очень стабильные источники будущих денежных потоков в виде ежемесячных платежей заемщика.

Ипотечные кредиты также выдаются другими частными инвесторами (как индивидуальными, так и институциональными); эти стороны объединяют средства в различные формы ипотечных трастов для создания частных кредитных организаций. Эти средства часто направляются покупателям жилья и инвесторам в недвижимость через ипотечные брокерские компании.

Ипотечный брокер не является прямым кредитором. Заемщик, как правило, прибегает к услугам ипотечного брокера, чтобы помочь ему «присмотреться» ко всем ранее отмеченным ипотечным кредиторам, чтобы обеспечить лучшую ставку и условия для своего заемщика. Брокеру обычно платит кредитор, который закрывает сделку.

5 главных антисоветов

Знать, чего не следует делать, так же важно, как и знать, что делать, когда дело доходит до подачи заявки на ипотечный кредит, или почему нельзя быть беспечным? Вот 5 ошибок, которых следует избегать при подаче заявления:

• смените работу или попытайтесь стать самозанятым;
• купите новый автомобиль (или любое другое крупное приобретение);
• станьте созаемщиком;
• инициируйте новые запросы по вашему кредитному отчету;
• вносите крупные вклады на ваши текущие или сберегательные счета или открывайте новые банковские счета.

Помните, что ваша финансовая деятельность должна быть последовательной и стабильной в течение всего времени рассмотрения заявки на получение ипотечного кредита, чтобы вам было более выгодно кредитоваться.