Как правильно проводить оценку недвижимости для ипотеки?

Что это? Для чего нужна оценка недвижимости?

Оценка недвижимости – это полный анализ стоимости, исходя из качеств самого жилья и окрестности, где расположена квартира или дом, проводимый сертифицированным или лицензированным оценщиком, нанятым в ходе покупки или рефинансирования жилья.

Кредитору нужна точная стоимость объекта, т.к. он предоставляет клиенту услуги по займу и дальнейшей покупке, и банку нужно убедиться, не дает ли он слишком много или мало денег для приобретения жилья.  Оценка безусловно важна для продавца и покупателя, ведь если в ходе анализа получилось, что стоимость ниже заявленной, то скорее всего возобновятся переговоры о цене.

Обычно, специалист рассматривает внешний и внутренний вид квартиры или дома, отвечает на все вопросы кредитора, а кредитор в свою очередь отвечает на вопросы покупателя. 

Взгляд на процесс оценки

Оценка проводится как можно раньше, чтобы процесс покупки-продажи не затянулся. Как обе стороны договорятся о цене, чтобы было достаточно времени для планирования посещения объекта и составления отчета. Кредитор выберет домашнего оценщика, который свяжется с продавцом, чтобы назначить время и дату посещения дома. 

Оценочный осмотр. Как правило, оценщики смотрят на:

• интерьер;
• внешний вид фасада;
• соответствие правилам безопасности;
• окрестности;
• район;
• тип застройки (новостройка или постсоветский дом).

Оценщику нужно убедиться, что жилье находится в хорошей структурной форме, были ли частые ремонты, чтобы подтвердить отсутствие проблем с безопасностью, сколько комнат и т.д (это важно, ведь все вышеперечисленные показатели влияют на итоговую стоимость). Обычно, специалист один посещает квартиру или дом, но при желании покупатели могут присутствовать при процессе.

Исследовательская работа.  Важной частью определения стоимости оценщиком является цена сопоставимых домов, недавно проданных на рынке недвижимости. Наиболее релевантные из них имеют многие из тех же характеристик, что и рассматриваемый дом, и находятся по соседству или поблизости.

Чтобы получить сравнительную информацию, оценщики обычно просматривают государственные отчеты, а также информацию о продаже домов из Службы множественных листингов (MLS). MLS — это база данных по недвижимости, которая включает в себя список домов и информацию о продажах, размещенную профессионалами в сфере недвижимости. Хотя база данных технически является частной, большая часть информации доступна в Интернете бесплатно.

Оценочный подход. Оценщик может решить, что подход сравнения продаж является наиболее подходящим способом оценки стоимости, или может использовать подход, основанный на затратах, который представляет собой оценку стоимости строительства дома сегодня в сочетании со стоимостью земли.

Оценка дома против. Домашняя инспекция

Оценка дома отличается от инспекции дома тем, что она проводится для определения стоимости дома в интересах кредитора. Домашние инспекции сосредоточены на интересах покупателя и ремонте дома, необходимом до завершения покупки.

В процессе закрытия покупатель найдет и наймет домашнего инспектора, который проведет тщательный осмотр каждой части дома, подготовит подробный отчет, охватывающий интерьер и экстерьер, и даст рекомендации о том, что может потребоваться исправить или обновить.

После осмотра дома покупатель и агент покупателя по недвижимости должны сообщить о любых проблемах, обнаруженных во время осмотра дома. Ремонт может быть произведен или оплачен продавцом, или обе стороны могут договориться о компенсации покупателю за устранение любых проблем после въезда. В инспекции дома кредиторы вообще не участвуют, если только покупатель не решит расторгнуть договор купли -продажи по результатам инспекции.

Отчёт

Когда вы получите бумажный или цифровой образец заключения оценки от специалиста, там будет указана итоговая стоимость. Если она не далека от заявленной продавцом, то осложнений с покупкой скорее всего не будет.

Отчет будет включать:

1. Стоимость, включая определение стоимости, например рыночную стоимость, и ее дату вступления в силу (оценка обычно действительна в течение четырех месяцев).
2. Характеристики имущества, в том числе его особенности и состояние.
3. Справочная информация о рынке, местонахождении дома и информация, в том числе о сопоставимом имуществе, которые подтверждают определение стоимости оценщиком.
4. Специальные инструкции от кредитора или других связанных агентств.
5. Отчет обычно отправляется покупателю, когда кредитор получает его, по крайней мере, за три дня до даты закрытия.

Как оспорить отчет об оценке дома

Если вы считаете, что получили низкую оценку, и хотите оспорить выводы отчета, вы можете связаться с кредитором. Лучше всего отправить информацию в письменном виде, и, возможно, можно будет заказать пересмотренную оценку.

Проблемы, на которые следует обратить внимание, включают:

• неверное количество комнат и неучет основных частей дома, таких как гараж;
• указаны квадратные метры, которые не соответствуют реальному размеру;
• сопоставимые продажи, которые не расположены рядом с домом или которые были завершены много месяцев назад;
• основные обновления, которые были проигнорированы в отчете.

Если вы решите провести повторную оценку, она не может использоваться кредитором в качестве доказательства стоимости дома, но может помочь вам опровергнуть первоначальную оценку.

Как банк и город влияет на результат?

Абсолютно никак, только если будет отличаться профессионализм оценщика и предложения банка (региональные акции).Безусловно у разных банков, будут разные предложения, вы можете сравнить предложения зайдя в Домклик, скорее всего вам выдаст следующие банки, вы можете оформить ипотеку:  

1. В Сбербанке.
2. ВТБ.
3. Газпромбанк.
4. Альфа банк.
5. Дом РФ.
6. Россельхозбанк.
7. Открытие.
8. Совкомбанк.

Как отчёт может помочь покупателю?

Этот процесс, в первую очередь важен для кредитора. Сколько и на каких условиях предоставлять вам деньги. Однако, и для покупателя есть свои плюсы.

Подтверждение стоимости дома. Это обычный результат оценки. Исследования показали, что подавляющее большинство оценок поддерживают цену покупки. В этом сценарии покупатель и продавец могут продолжить процесс закрытия в ожидаемом темпе.

Предоставьте покупателям больше возможностей для переговоров. Низкая оценка замедлит процесс покупки. И покупатель, и продавец уведомляются о более низкой стоимости имущества, и это может дать покупателю возможность пересмотреть условия сделки с продавцом.

Или покупатель может отказаться от сделки, потому что стоимость дома не соответствует предложенной цене покупки. Покупатели, которые очень хотят приобрести недвижимость, могут не обращать внимания на более низкую оценку и заплатить продавцу разницу между продажной ценой и оценочной стоимостью из своего кармана.

Увеличьте домашний капитал. Гораздо более высокая оценка дает покупателю больше собственного капитала, что является огромным преимуществом, если кто-то хочет избежать ипотечного страхования  и получить ссуду собственного капитала или кредитную линию в будущем. Кроме того, продавец не будет знать смету, поэтому не будет необходимости в повторном обсуждении.

Советы по оценке для продавцов жилья

Если вы продаете свой дом, вы, вероятно, проделали большую работу, чтобы он выглядел как можно лучше, как внутри, так и снаружи. Вы вряд ли внесете серьезные изменения за короткий промежуток времени между соглашением о продаже и процессом оценки дома.

Но вы можете сделать некоторую базовую уборку и обслуживание, чтобы убедиться, что дом все еще находится в отличной форме для оценочного визита. Вы захотите:

1. Убедитесь, что важные механические устройства, связанные с домом, работают, например, электрический открыватель гаражных ворот.
2. Убедитесь, что нет необходимости в очевидном ремонте, особенно таких, как неисправные перила или ступеньки, которые могут вызвать проблемы с безопасностью.
3. Очистите или устраните проблемы с крышей и окнами или устраните утечки воды и другие проблемы, которые могут указывать на наличие активных проблем в доме.
4. Проведите генеральную уборку внутри и снаружи дома, чтобы он выглядел как можно лучше.

Продавцы жилья могут увеличить стоимость оценки своего дома, предоставив оценщику информацию о заметных улучшениях собственности, включая новую крышу, обновленный сайдинг, недавно приобретенную печь или кондиционер или пристройку.

Советы по оценке для рефинансирования домовладельцев

Домовладельцы, которые рефинансируют,  должны убедиться, что оценочная стоимость не снизилась с тех пор, как они купили дом. Их текущая ипотека основана на этой предыдущей стоимости, поэтому снижение может сделать заявку на новую ипотеку более сложной или невозможной.

Например, если два года назад вы купили дом за 300 000 долларов, а сейчас он оценивается в 290 000 долларов, это сократит ваш капитал в вашем доме. Новый показатель отношения кредита к стоимости может повлиять на вашу процентную ставку и на необходимость получения ипотечного страхования.

Домовладельцы также должны подчеркивать любые недавние обновления, которые могут прямо показать, что дом сохранил или увеличил свою стоимость.