Как оформить ипотеку на квартиру в Сбербанке?

Что такое ипотека?

Под ипотекой мы подразумеваем долгосрочный кредит, обеспеченный залогом недвижимости . Чаще всего он предназначен для покупки, строительства или реконструкции недвижимости.

Ипотечные кредиты обычно делятся на два типа. Целевая и нецелевая (американская) ипотека.

Целевая ипотека — это классическая ипотека, которая заключается исключительно с целью финансирования жилья (покупка, строительство или ремонт недвижимости). В этом случае банк требует документацию о цели кредита. Их главное преимущество заключается в том, что они менее рискованны для банка и поэтому предлагаются с более выгодными процентными ставками, чем нецелевые ипотечные кредиты.

Нецелевая (американская) ипотека — это тип ипотечного кредита, который вы можете использовать для чего угодно, без необходимости документировать его цель, как в случае с классической ипотекой. Однако даже эта ипотека обеспечена залогом недвижимости.

Основными его преимуществами являются более низкие процентные ставки, чем у классических потребительских кредитов, а также возможность растянуть выплаты на длительный период времени (до 20 лет). Еще одно преимущество американской ипотеки заключается в возможности ее досрочного погашения без штрафных санкций и комиссий.

Недостатком американской ипотеки является то, что банки обычно сужают вам максимум 70% от стоимости заложенного имущества.

Какие документы нужны для получения ипотеки

Человек, задумавшийся об ипотечном кредите, должен быть готов к тому, что он может полгода ходить по инстанциям, ему придется документировать свои счета в банке до последней копейки, а зачастую и счета других лиц. Он будет платить комиссии еще до того, как кредит будет предоставлен, тем самым обязуясь регулярные ежемесячные платежи в несколько тысяч в течение многих лет.

Чтобы сделать ваш путь к получению жилья как можно проще, мы представляем вам обзор документов, которые вам потребуются при рассмотрении заявки на ипотеку. Во время первого визита в выбранный вами банк вы узнаете, что все должно быть приложено к заявке. А от количества документов может и тошнить.

Банки требуют практически все документы на приобретаемую недвижимость, возможно, даже недвижимость, предназначенную для залога (если дом или квартира не приобретаются за нее напрямую), в том числе договор страхования приобретаемой недвижимости и залог.

Документы о доходах и расходах

Банк сначала пытается выяснить, достаточно ли у заявителя средств для погашения ипотеки. Однако при этом также учитывается, хватит ли у заявителя средств на повседневные нужды. При определении финансового положения банки подробно изучают все обязательства — кредиты, лизинг и тому подобное. Ряд людей, заинтересованных в ипотеке, попадают на стадию оценки доходов и расходов.

При оценке доходов суммируются доходы взрослых членов семьи (их называют созаемщиками), заинтересованных в кредите. Необходимо представить подтверждение работодателя о размере заработной платы за последние шесть месяцев (однако некоторые банки требуют только за последние два года), в случае предпринимателей, налоговую декларацию, заверенную налоговой инспекцией, также за последние два года. Кроме того, должны быть представлены документы по другим обязательствам, кредитам и тому подобное.

Совет: При первой встрече в банке внимательно выслушайте, какие документы требует банк, нужны ли оригиналы, нотариально заверенные копии или достаточно просто копий.

Подтверждение дохода работника:

• удостоверение личности;
• копия платежной ведомости или квитанции за последние шесть месяцев до двух лет, заверенная работодателем;
• подтверждение работодателя о среднем доходе
• прочие доходы.

Для бизнесменов:

• удостоверение личности;
• торговая лицензия, концессия;
• подтверждение администрации соцзащиты и медицинской страховой компании о произведенных платежах в пользу этих учреждений;
• декларация по НДФЛ за последние два года, заверенная налоговой инспекцией;
• в случае арендного дохода: договор аренды и документ о праве собственности на это имущество;
• доход от капитальных активов (например, ценных бумаг).

Документация расходов

1. Договор о дальнейшем кредите, займе, лизинге.
2. Договор строительных сбережений, дополнительное пенсионное страхование.
3. Договоры страхования, документы об уплате страховых премий (недвижимого имущества, домашнего хозяйства, жизни, от несчастных случаев, транспортных средств и др.)
4. Документальное оформление иных отдельных регулярных расходов (например, решение суда о выплате алиментов).
5. Документация по другим обязательствам, например, гарантийное заявление и др.

Совет: Банки также могут учитывать доходы других лиц (например, доходы родителей заявителя), если они становятся созаемщиками. Они даже не должны быть членами семьи. Однако созаемщиком не может быть лицо пенсионного возраста.

Документы на недвижимость

Банк также изучает документы на собственную недвижимость, его интересует разрешение на строительство или решение о зонировании, геометрический план, выписка из кадастра недвижимости, смета строительства, при этом оценка недвижимости должна быть Отправлено. Банки часто требуют, чтобы оценка производилась оценщиком, работающим с банком.

Совет: Опять же, проклиентский тренд просматривается, часть документов банк получает сам из доступных баз, часть не требует. Спросить.

Документы на недвижимость в целом:

• приобретение прав на недвижимое имущество (договор купли-продажи, дарения, решение об урегулировании наследства);
• выписка из реестра недвижимости не старше 3 месяцев;
• снимок с кадастровой карты не старше 1 года;
• оценка стоимости недвижимости не старше 6 месяцев в двух экземплярах по требованию банка;
• договор страхования недвижимости;
• соглашение или решение суда в виде нотариальной записи в случае расширения или сужения общего имущества супругов в порядке, установленном законом;
• мужчины до 35 лет: подтверждение прохождения базовой военной службы.

Строительство

1. Геометрический план.
2. Документация о собственных средствах (выписка со счета), необходимая для покрытия разницы между бюджетом строительства и средствами ипотечного кредита, или подтверждение оплаты из собственных средств до подачи заявки на кредит.
3. Решение о зонировании (если разрешение на строительство не выдано).
4. Разрешение на строительство с оговоркой о приобретении юридической силы.
5. Обзор сметных затрат на строительство или реконструкцию.
6. График сокращения (если не является частью трудового договора).
7. Договор на выполнение работ, подписанный сторонами.

Покупка

• Подтверждение наличия собственных средств (по выписке со счета).
• Необходимых для оплаты стоимости имущества. 
• Оставшегося после использования ипотечного кредита или подтверждение оплаты.
• Собственных средств до подачи заявки на получение кредита — копия (однако оно может быть подтверждено и до взятия из кредита — как условие).
• Договор купли-продажи или договор о будущем договоре купли-продажи (должен содержать проект/образец договора купли-продажи).

Залог

Ипотека должна быть гарантирована. Как правило, приобретаемая в залог недвижимость должна быть застрахована, и страховка должна быть привязана в пользу банка. Залоговое право на это имущество будет зарегистрировано в реестре недвижимости.

Если пока это только здание, то оно может быть зарегистрировано в кадастре как строящееся имущество и одновременно как залог ипотечного кредита, когда оно находится на высоте не менее одного метра от земли.

Совет: Банк дает застройщику в виде так называемого кредитного обещания гарантию, что он получит кредит, как только у него будут все документы, необходимые для заключения кредитного договора, включая залог.

Также возможно первоначально гарантировать другое имущество, семейный дом или коттедж. Недостатком является то, что в этом случае необходимы две оценки недвижимости (оценка стоимости строящегося объекта и объекта залога).

Ориентировочные цены колеблются примерно от четырех до десяти тысяч в зависимости от типа, стоимости и местоположения недвижимости.

Совет: Цена на старую недвижимость в первую очередь зависит от того, по какой цене она реально может быть продана. Расположение недвижимости в небольшой деревне снижает предполагаемую цену на пять-пятнадцать процентов.

Дома, принадлежащие кому-то другому, например, родителям или братьям и сестрам заявителя, которые не являются созаемщиками, также имеют меньшую стоимость. Банк может даже полностью отказаться от имущества в качестве залога.

Строительство

Всегда необходимо проверять, предусматривает ли план зонирования муниципалитета строительство семейного дома на данном участке. Если это не так, потенциальный заявитель должен заранее согласовать с представителями муниципалитета изменение плана зонирования и классифицировать его как землю под застройку. Если не будет достигнуто соглашение, то строительство на этой земле невозможно.

Территориальное управление

Здесь должен сказать свое слово проектировщик — он должен подготовить документацию для соответствующего строительного органа, чтобы застройщику было выдано решение о расположении здания на основании зонального управления.

Проект

Заявитель (застройщик) вместе с проектировщиком посещает строительный офис с проектной документацией, офис оценивает ее (сравнивает ее соответствие с муниципальным планом зонирования) и принимает решение о разрешении.

Закон устанавливает тридцатидневный срок для принятия решения. Однако может случиться так, что представленной документации будет недостаточно, тогда процедура строительства будет приостановлена, а все обработки продлятся.

Оценка недвижимости по проекту оценщиком после согласования с банком. Оценка недвижимости очень важна для банка, так как именно на ее основе определяет окончательную сумму кредита. Банки обычно требуют, чтобы ее проводил эксперт, выбранный банком, или, по крайней мере, лицо, согласованное обеими сторонами.

Бюджет строительства

Одним из оснований для предоставления кредита является смета строительства. Обычно это также приложение к договору на выполнение работ с тем, кто строит дом на заказ.

Совет: В договоре строительная компания может настаивать на увеличении цены при строительстве, например, за счет увеличения цены на материалы. Однако ипотечный кредит предоставляется по фиксированной цене, которая устанавливается при заключении договора. 

В таких случаях банки могут предложить дополнительный кредит. Также можно заранее рассчитывать на более высокую цену и более высокую ипотеку. В случае неиспользования всей суммы кредита к клиенту не применяются санкции.

Кадастровое управление

Все соискатели ипотеки хотя бы раз посещают это заведение.

Застройщик должен сначала зарегистрировать покупку земли в кадастре, на основании чего затем можно будет получить разрешение на строительство и начать строительство. Очередной визит в кадастровое управление связан с заявлением о залоге строящегося объекта одновременно с его ипотекой в   пользу банка. Затем она предоставит первую часть кредита.

Если залогом является другое недвижимое имущество, оно должно быть передано в залог в пользу банка.

Готовый дом регистрируется в реестре недвижимости после завершения строительства

При покупке недвижимости визит в кадастровое управление необходим при смене собственника. При этом, однако, необходимо оформить ипотеку на недвижимость в пользу банка.