Как правильно рассчитать ипотечное страхование в 2022 году?

Что это такое?

Это тип страхования, который кредиторы требуют для определенных ипотечных кредитов. Кредиторы всегда принимают на себя определенный уровень риска с ипотекой. Тем не менее, страховка может помочь снизить риск, связанный с некоторыми ипотечными кредитами.

Хотя вы платите как заемщик, эта страховка вас не защищает. Вместо этого она защищает кредитора. В случае невыполнения обязательств по ипотечному кредиту, страховку выплачивает кредитору, как часть оставшейся суммы кредита.

Тем не менее, страхование предлагает некоторые преимущества для вас как заемщика. Оплата может помочь вам претендовать на получение обычного кредита, на получение которого вы не имели бы права при других обстоятельствах.

Когда требуется?

Возможно, вам придется платить, если вы покупаете дом или рефинансируете ипотеку. Кредиторы могут потребовать по определенным кредитам, если:

Примечание: LTV – это показатель пожизненной прибыли клиента. 

1. Ваш первоначальный взнос составляет менее 20%. Большинство обычных кредиторов требуют первоначальный взнос в размере не менее 20% от покупной цены. Вы можете рассчитать процент первоначального взноса, разделив сумму, которую вы планируете внести, на меньшую из рыночной стоимости или покупной цены дома. Если вы не можете позволить себе отложить хотя бы 20% на покупку, вам, возможно, придется заплатить за личное страхование.
2. Для рефинансирования кредитов, отношение кредита к стоимости превышает 80%. Если вы рефинансируете свою текущую ипотеку, большинство обычных кредиторов требуют коэффициента LTV 80% или меньше, чтобы избежать необходимости платить за PMI. Вы можете рассчитать коэффициент LTV, разделив сумму ипотеки на рыночную стоимость вашего дома. Если ваш LTV превышает 80%, вам может понадобиться дополнительная страховка.

Кто предоставляет страхование?

Как покупатель, вы не выбираете поставщика. Вместо этого кредиторы договариваются напрямую с выбранным ими поставщиком, поэтому вам не нужно предпринимать никаких дополнительных действий. Ставки по страховке могут различаться в зависимости от кредитора и типа ипотеки.

Если вам нужно платить страхование, ваш кредитор настроит платеж и покрытие, связав её напрямую с вашим кредитом. Это означает, что вам не нужно беспокоиться о том, чтобы вспомнить дополнительный платеж или предоставить подтверждение. Вместо этого ваш кредитор автоматически взимает с вас плату за это. 

Когда вы платите?

Есть несколько способов обработки платежей по страховке. Некоторые кредиторы могут позволить вам выбрать способ оплаты. Другие требуют, чтобы вы согласились на определенный вариант. Наиболее распространенные способы оплаты включают в себя:

Ежемесячный платёж: этот тип является наиболее распространенным вариантом. В этом случае ваш кредитор автоматически добавляет страховку к вашему ежемесячному платежу по ипотеке. Вам не придется вносить большой авансовый платеж, но ваши ежемесячные платежи будут выше.

Авансовый платеж: вместо того, чтобы платить каждый месяц, у вас может быть возможность оплатить полную стоимость сразу. В этом случае ваш кредитор организует для вас оплату PMI при закрытии кредита. Хотя это дополнительная стоимость закрытия, ваш ежемесячный платеж по ипотеке будет ниже.

Ежемесячные и авансовые взносы. В качестве альтернативы ваша страховка может представлять собой комбинацию двух вышеуказанных методов. В этом случае ваш кредитор принимает меры к тому, чтобы вы заплатили часть вашего PMI при закрытии, а остальное добавляет к вашим ежемесячным платежам по ипотеке.

Сколько стоит?

В среднем расходы по страховке колеблются от 0,22% до 2,25% от суммы ипотечного кредита. Сколько вы платите, зависит от двух основных факторов:

1. Общая сумма кредита: как правило, расходы выше для более крупных ипотечных кредитов.
2. Ваш кредитный рейтинг: Кредиторы обычно взимают с заемщиков с высоким кредитным рейтингом более низкие проценты по страховке.
3. Кредиторы обычно ведут графики, которые показывают процент для взимания платы в различных ситуациях. Вы можете запросить у своего кредитора определенный процент, чтобы облегчить ваши расчеты.

Как оценить стоимость страховки

Чтобы рассчитать свой платёж по страхованию, спросите у своего кредитора процент по ней или используйте диапазон, указанный ниже. Затем выполните следующие действия:

Определите стоимость имущества. Вы можете получить точную цифру из недавней оценки или оценить ее, используя сумму, которую вы планируете предложить за дом.

Найдите общую сумму кредита. Чтобы оценить свой PMI для рефинансирования, начните с текущего остатка по ипотечному кредиту. Для новой ипотеки вычтите первоначальный взнос из цены дома.

Рассчитать LTV. Разделите сумму кредита на стоимость имущества. Затем умножьте на 100, чтобы получить процент. Если результат равен 80% или ниже, ваш PMI равен 0%, что означает, что вам не нужно платить PMI. Если он выше 80%, переходите к следующему шагу.

Оцените свою годовую ставку. Возьмите процент страхования, предоставленный вашим кредитором, и умножьте его на общую сумму кредита. Если вы не знаете свой процент по страховке, рассчитайте верхний и нижний пределы стандартного диапазона. Используйте 0,22%, чтобы вычислить нижний предел диапазона, и используйте 2,25%, чтобы вычислить верхний предел диапазона. Результатом является ваша годовая премия. Чтобы рассчитать ежемесячную премию, разделите результат на 12.

Можете ли вы уменьшить или устранить страхование?

Если вас беспокоят эти дополнительные расходы, вам будет приятно узнать, что страховые платежи обычно заканчивается раньше, чем заканчивается срок действия вашего кредита, поскольку кредиторы требуют, чтобы вы платили только тогда, когда ваш LTV превышает 80%. Как только ваш LTV опустится ниже 80%, вы можете запросить прекращение выплаты страховки.

Если вы платите каждый месяц, вы можете избавится от страховки немного раньше, поскольку кредиторы автоматически её ликвидируют, когда вы должны достичь точки LTV 78%. Вы можете претендовать на досрочное прекращение, если соответствуете следующим критериям:

• ваш LTV составляет 80% или ниже;
• вы в курсе платежей по ипотеке.

Позвоните своему кредитору, чтобы отменить страховку досрочно , если вы соответствуете этим требованиям. Как правило, ваш кредитор запрашивает мнение брокера о цене (BPO), чтобы подтвердить текущую рыночную стоимость вашего дома. Эти данные нужны вашему кредитору для расчета вашего текущего LTV. Если стоимость вашего дома значительно снизилась, ваш LTV может увеличиться, что может лишить вас права на досрочное прекращение PMI.

Как заемщик, вы, как правило, должны платить за BPO или оценку, которая может стоить несколько сотен долларов. Однако, в зависимости от вашей ежемесячной премии, досрочное прекращение PMI может сэкономить вам сотни или тысячи долларов.

Как не платить по дополнительной страховке?

Во многих случаях можно вообще не платить по ней. Некоторые из следующих стратегий могут помочь вам сэкономить на затратах PMI. Попросите вашего кредитора помочь вам сделать математику, чтобы найти наиболее доступный вариант для вас. 

Внесите первоначальный взнос в размере 20% и более

Когда вы планируете купить дом, просмотрите свои сбережения, чтобы рассчитать максимальный первоначальный взнос, который вы можете себе позволить. Если вы можете внести по крайней мере 20% от стоимости дома, вы можете не платить дополнительную страховку. Чтобы добраться до отметки в 20%, вам, возможно, придется накопить немного больше или переосмыслить дом, который вы хотите купить.

Погасить текущий остаток по ипотеке

Если вы планируете рефинансировать свой дом, но текущая LTV превышает 80%, подумайте о том, чтобы сначала погасить остаток по ипотечному кредиту. Если ваша ипотечная служба не наказывает вас за досрочное погашение, вы можете сразу рассмотреть возможность погашения большей части ипотечного кредита. В противном случае вам, возможно, придется подождать, пока вы не сделаете еще несколько ежемесячных платежей.

Получить кредит с более высокой процентной ставкой

Некоторые кредиторы могут предложить альтернативные варианты, даже если ваш LTV превышает 80%. Спросите своего кредитора о кредитах с более высокой процентной ставкой, которые могут помочь им управлять рисками без взимания PMI. Если вы не уверены, стоит ли кредит с более высокой процентной ставкой сэкономить на расходах PMI, попросите своего кредитора провести прямое сравнение.