Могут ли забрать единственное жилье за долги?

Что это вообще такое?

Понятия «единственное жилье» отсутствует в законодательстве РФ. Однако статья 446 Гражданского процессуального кодекса устанавливает, что взыскание по бумагам не может быть применено к помещению, которое является единственным пригодным для постоянного проживания должника и его семьи. Однако есть исключение: порядок не действует, если это жилье находится в залоге по ипотечному договору!

Долг не был возвращен, но жилье было приобретено

Давайте рассмотрим пример. В течение долгого времени женщина имела защиту своего единственного жилья от взыскания, но в 2021 году Конституционный суд внес корректировки в эту практику.

В ходе рассмотрения дела о задолженности, которая продолжалась с 1999 года, выяснилось, что женщина взяла взаймы 772.5 тысячи рублей у своего знакомого, но не выплатила долг, выбрав вместо этого покупку квартиры площадью 110 квадратных метров. Позднее она прошла процедуру банкротства, а мужчина, у которого сумма долга уже возросла до 4.5 миллиона рублей, оказался третьим по очередности кредитором.

Предполагалось, что женщина приобрела жилье после начала процедуры исполнительного производства. Это дает возможность предположить, что она могла использовать свои средства для погашения долга, но вместо этого предпочла приобрести недвижимость. Мужчина обратился в Конституционный суд, чтобы вернуть свои средства.

Суд пришел к выводу, что в индивидуальных случаях возможно нарушение запрета на изъятие единственного жилья (исполнительский иммунитет).

Таким образом, решение остается на усмотрение судей. Они берут в расчет некоторые факторы, включая возможность полного покрытия задолженности средствами от продажи такого жилья, а также дату приобретения жилья – до или после начала процедуры исполнительного производства.

Человек остается без жилья?

Если должник продает свое жилье, то ему должно быть предоставлено помещение меньшей площади, соответствующее стандартам соцнайма на одного человека. Это помещение также должно быть в том же городе или, с согласия должника, – в другом.

Если недвижимость была куплена в ипотеку, заложена, то ее можно использовать для погашения задолженности, даже если она является единственным жильем для семьи и в ней находятся дети. Эти требования фиксируются в договоре, который подписывают граждане при оформлении документов.

Однако есть исключения. Например, Верховный суд объяснил, что ипотечную квартиру необязательно отбирать, если:

1. Просрочка не перешла порог в три месяца.
2. Общий долг составляет менее 5%.

В случае апартаментов и дорогостоящей недвижимости нет единого подхода, но, учитывая решение Конституционного суда России, судья может отменить исполнительский иммунитет, если он придет к выводу, что продажа таких объектов погасит значительную часть задолженности. В этом случае заемщику обязаны будут предоставить другую недвижимость, хотя бы меньшей площади.

Если есть только доля в квартире (и это его единственное недвижимое имущество), то применяются те же правила, что и для полноценного жилья. Обычно такая доля не подлежит взысканию, но суд может сделать исключение по своему усмотрению, например, исходя из соотношения стоимости доли и размера задолженности.

Чтобы избежать изъятия единственной недвижимости, можно увеличить шансы, если:

• семья проживает и зарегистрирована в данном жилье;
• другие члены семьи имеют доли;
• разница в суммах между стоимостью недвижимости и задолженностью невелика;
• жилье было приобретено до оформления ссуды.

Если банкротство неизбежно, следует избегать продажи всей недвижимости или почти всей, за исключением единственного жилья. Суд будет тщательно изучать все сделки, совершенные перед банкротством, и может признать их недействительными, возвращая все имущество должнику. Затем будет принято решение о том, какие объекты будут проданы для погашения долгов.