Взять займ под залог недвижимости: условия, преимущества

За последние 10 лет кредит стал повседневным финансовым инструментом, практически для любых целей: покупка жилья, машины или просто нецелевой кредит. Можно даже срочно получить в долг незначительную сумму, буквально одним днём, или под расписку другого человека взять большую сумму. Всё зависит от желаемой суммы, и когда она слишком большая, или банку нужны дополнительные гарантии, тогда займ под залог жилой недвижимости становится чуть ли не единственным решением проблем.

При этом, выдача кредита индивидуальна для каждого человека, и нельзя с точностью до 100% знать, одобрят вам или нет. Однако, мы подробно поговорим как приблизить процент одобрения к максимальному показателю. 

В этой статье, мы сделали уклон больше в сторону критериев имущества, но только за счёт него нельзя оформить кредит. Вам в любом случае понадобятся документы для оформления кредита (https://l-finans.ru/kreditnye-karty/kakie-dokumenty-nuzhny-dlya-oformleniya-kreditnoj-karty/). Образец кредитор предоставляет на официальном сайте, или вам могут выдать его в отделении банка.

Что такое залоговый кредит?

Это может быть целевой или нецелевой кредит, который обеспечивается заложенным имуществом. Оно выступает в роли стимула заёмщика исправно оплачивать ежемесячный взнос. В случае серьёзных нарушений договора, имущество изымается в счёт погашения долга. 

Стоит учитывать, что у банка есть свои чёткие критерии оценки недвижимости, или каково наихудшее допустимое техническое состояние недвижимости и ограничения права собственности, и в случае несоответствия вам не выдадут желаемый кредит. Обычно, они озвучиваются в день обращения, для представления полной картины возможности заёмщика.

Это возможно в течение ограниченного времени!

В случаях, когда соискатель кредита не может передать имущество в залог банку на ограниченный срок, например:

1. В связи с переходом пая в жилищном кооперативе в личную собственность.
2. Передача муниципальной квартиры в личную собственность.
3. Строительство, где клиенту необходимо профинансировать все строительство в очень короткие сроки.

Примечание: пай – это инвестиционная бумага, которая удостоверяет долю владельца на имущество. Если вы перестанете платить по кредиту, то земля или дом, по решению суда уйдёт на продажу, а инвесторы получат свои деньги с процентами. Как правило, паи продают отдельные инвестиционные компании по всей стране, а любой частный инвестор покупает и затем происходят финансовые отношения между физическими личностями, если вы грубо нарушили кредитный договор. Примеры компаний: Краснодар – это Красный Джин, в Москве – Si-Realty, в Барнауле – это Дом.рф и так далее… 

Отдельные банки могут финансировать это посредством так называемого пред ипотечного кредита. Этот кредит имеет срок погашения до 24 месяцев, после чего он погашается единовременно с помощью стандартного кредита. 

Для того чтобы банк выдал ипотечный кредит, вам потребуются:

• подтверждение перехода квартиры в личную собственность (например, от ТСЖ);
•   план строительства.

Как работает пред ипотечный кредит?

Заявитель, наряду с пред ипотечным кредитом, также подает заявку на стандартный ипотечный кредит. До тех пор, пока нет возможности заложить возможную недвижимость банку, клиент погашает только проценты по пред ипотечному кредиту (т.е. сумма долга не уменьшается). В то время, когда возможно заложить имущество, пред ипотечный кредит погашается единовременно обычной ипотекой, а клиент впоследствии погашает проценты и непогашенную сумму кредита.

Если заявителю не удается обеспечить возможность наложения ареста даже по истечении 24 месяцев, банк индивидуально согласовывает с клиентом следующий шаг. Возможные решения:

• предоставление альтернативного залога (например, имущество родителей);
• погашение предипотечного кредита другим кредитом (например, сочетание строительного сберегательного кредита, потребительского кредита и т. д.).

Банк тщательно проверяет ситуацию клиента в самом начале

Как было сказано выше, в момент оформления предипотечного кредита подписывается классический договор ипотеки, т.е. банк уже в самом начале выясняет:

• цель залога;
• уровень доходов и стабильность доходов;
• сумма расходов;
• наличие отрицательной записи в банковском реестре и небанковских реестрах сведений о клиенте;
• стоимость имущества после его передачи в залог.

На какую сумму можно получить ипотеку 

Ипотечный кредит обычно составляет около 80 процентов от рыночной стоимости заложенного имущества, а для более высоких кредитов часто требуется дополнительное обеспечение (второй поручитель, другое имущество, страхование жизни и т. д.)

Решающим фактором является рыночная стоимость недвижимости. Можно ли оформить ипотеку с программой материнского капитала? Да, но сделать это будет достаточно сложно, из-за времени отправки денег от банка к застройщику или продавцу (ждать придётся около месяца или двух) и его нельзя получить наличными, вы можете так сделать только если у вас ещё есть первоначальный взнос. 

Совет! Убедитесь сами, какую ипотеку вы можете получить и потянет ли это ваш Капитал. Если вам не хватает 50 000 или 70 000 тысяч до первого взноса, при этом вы потянете ежемесячный платёж, то лучше сдать в ломбарде часы или избавиться от мотоцикла или других вещей, чем потом по этой же сумме переплачивать проценты.

Уровень интереса 

Величина процентной ставки зависит от вида ипотеки, срока погашения (увеличивается с ее продолжительностью) и периода фиксации с правом пользования (период, в течение которого банк не может изменить ее для клиента). По окончании фиксации часть или вся стоимость ипотеки может быть погашена без штрафных санкций, самый популярный срок фиксации – 5 лет. 

Срок погашения ипотеки 

Ипотека может быть погашена единовременно, но обычно она выплачивается регулярными ежемесячными платежами в течение периода от 5 до 30 лет. По своей сумме выплаты во времени делятся на аннуитетные (не меняются), прогрессивные (возрастают) и дегрессивные (убывают). 

Рефинансирование ипотеки 

Погашение существующей ипотеки в одном банке новой ипотекой в другом банке называется рефинансированием. В основном используется в случае неудовлетворительной процентной ставки и просьбы увеличить ипотечный кредит или изменить сумму (и срок погашения) платежей. 

Другие виды ипотечных кредитов 

Ипотека без подтверждения дохода 

Это дает возможность получить кредит клиентам, которые, несмотря на их способность без проблем оплачивать свои обязательства в банке, не добились бы успеха (например, начинающий предприниматель). 

Зачетная ипотека 

Её ещё называют сберегательной, она сочетает в себе ипотеку и сберегательный счет с так называемым балансовым механизмом (взаимозачет остатка на сберегательно-ссудном счете). Ежемесячные процентные ставки немного выше и рассчитываются из суммы, которая представляет собой разницу между суммой кредита и текущей суммой на счете. Им воспользуются те, у кого есть деньги, которыми они могут погасить часть ипотеки, и при этом хотят иметь их про запас.  

Ипотека и гарантии недвижимости

При оформлении жилищного кредита учтите, что в большинстве случаев банк ссудит вам максимум 90% от стоимости приобретаемого вами дома или квартиры. Так что вам нужно достаточно денег, чтобы оплатить оставшуюся часть цены.

Но что, если у вас их нет?

Тем не менее, есть решение. Вы можете гарантировать как купленную, так и другую недвижимость по ипотеке. Это увеличит залоговую стоимость и уменьшит отношение кредита к стоимости недвижимости. В результате у вас есть гораздо больше шансов получить более высокий кредит и в то же время меньше процентов.

В дополнение к недвижимости, которую вы покупаете, вы можете гарантировать, например, квартиру, из которой вы переезжаете и которую хотите арендовать. Или, может быть, дом твоих родителей.

Как все выглядит на практике?

Представьте, что вы покупаете квартиру стоимостью 3 000 000 рублей. Банк ссудит вам максимум до 2 700 000 рублей. Но вам нужно взять взаймы полную стоимость покупки.

Таким образом, в качестве гарантии по ипотеке вы будете использовать купленную недвижимость и квартиру ваших родителей на сумму 2 000 000 рублей. Таким образом, общая стоимость залога увеличится до 5 000 000 рублей.

Необходимый кредит, т.е. 3 000 000 рублей, может легко вписаться в 90% LTV. Несмотря на это, его LTV падает до 60%. Вы получите более низкие проценты, чем с 90% ипотечного кредита. Проблема в том, что, если не погасить, можно лишиться обеих квартир. А со сторонней ипотекой вы можете поставить под угрозу жилье своих родителей или друзей.

Примечание: LTV – это отношение ссуды к стоимости залогового имущества.

Наоборот, преимущество в том, что вы получаете достаточный кредит. И вы можете снять свою вторую собственность с вашей ипотеки через какое-то время. Вы можете попросить, чтобы банковская организация сделала это, как только погасите достаточную сумму, чтобы остаток кредита составлял максимум 90% от стоимости вашего дома или квартиры.

При этом помните, что для ипотеки с поручительством иностранного имущества необходим договор ипотеки на это имущество. Причем написано в пользу банка и подписано владельцем дома или квартиры. 

Гарантированный кредит на дом или квартиру

При поручительстве дома или квартиры важен не только ее владелец, но и назначение недвижимого имущества. Он должен быть предназначен для постоянного проживания. Так что не для бизнеса.

Это означает, что в случае жилищной ипотеки нельзя закладывать, например, дом, переоборудованный под автомастерскую. Также, квартира не должна быть коммерческой. Ипотека юридическому лицу поможет в покупке такой недвижимости, если у него нет офиса.

Частный дом под залог

Еще один вариант – использовать ипотеку в качестве залога дачи или дачи. Это особенно полезно, когда вам нужно обеспечить кредит с другим имуществом, чтобы получить больше денег.

Как правило, рекреационная недвижимость должна быть заселена круглый год. Так:

1. Присвоен регистрационный или описательный номер.
2. Доступ к нему установлен (если он через частную землю, он должен иметь сервитут прохода и проезда).
3. Был источник воды.
4. В нем было введено электричество и т.д.

Вы также можете гарантировать ипотеку с коттеджем или шале. Но его нужно заселять круглый год. Но будьте осторожны, даже если вы владеете такой недвижимостью, вы еще не выиграли.

Некоторые банки не принимают в залог коттеджи. В качестве альтернативы они предложат вам более низкий LTV. Однако, если вы используете такое имущество только в качестве залога, это может не быть проблемой.

Поэтому важно правильно выбрать поставщика. Только так вы можете быть уверены, что ваша недвижимость будет принята в залог в качестве залога. Или обратитесь за помощью к ипотечному консультанту. Это поможет вам выбрать кредит, который лучше всего соответствует вашим идеям и в то же время является наиболее выгодным.

Земляной залог

Возможна ипотека под залог земли. Но опять же, это не может быть никакая земля. Например, поля или луга не принимаются банком в качестве залога.

Вы должны гарантировать участок под застройку или землю, предназначенную для строительства.

Кроме того, условия варьируются от поставщика к поставщику. Таким образом, вы можете обнаружить, что банк:

• требует, чтобы площадь земельного участка не превышала определенных размеров;
• LTV предложит вам 80-90%.

Каким условиям должна соответствовать ваша недвижимость

Планируете ли вы использовать участок земли, дом или дачу в качестве залога по ипотеке, они должны соответствовать ряду других требований. В противном случае ни один из банков на рынке не примет их в залог.

Итак, каковы основные условия ипотечной недвижимости? Должен:

• находиться на территории России;
• быть зарегистрированным в кадастре недвижимости;
• иметь присвоенный описательный или ориентировочный номер или утвердить его присвоение;
• и иметь более 50 % площади помещений, предназначенных для проживания (особенно это относится к многоквартирным домам).

При этом оно не должно иметь залога или запрета на отчуждение и обременение. Эти запреты регистрируются в кадастре недвижимости и обычно требуются банками для недвижимости, являющейся залогом ипотечного кредита. Таким образом, требование о регистрации запрета на кражу и обременение является частью ипотечного договора с некоторыми поставщиками.

Что если ваша залоговая недвижимость в другом городе? 

В таком случае, банк может поступить двумя способами:

1. Отказать и направить в отделение города, где это имущество и находится.
2. Согласиться, но LTV будет значительно ниже среднерыночной.

Если вы хотите купить в ипотеку квартиру в Москве, а имущество в другом городе, то оцениваться оно будет по цене региона, в котором оно находится. Стоит отметить, что в следующих городах довольно дешёвые квартиры и оцениваться они будут соответствующе, например: Липецк, Ижевск, Саратов, Хабаровск,  Белгород, , Сургут, Оренбург, Ростов-на-Дону, Тула, Рязань, Нижний Новгород,  Волгоград, Улан Удэ, Самара, , Тюмень, Ярославль, Пермь, Красноярск, В Омске, Сочи, Пенза, Уфа.

Можно ли сдать в залог движимое имущество?

Да, но у него тоже есть своя система оценки:

• возраст автомобиля не должен превышать шести лет;
• не желательно частое участие в ДТП;
• учитывается количество владельцев и какие ремонтные работы были проведены;
• нежелательно предоставление грузового транспорта;
• желательно.

Можно сделать вывод, что любое оцениваемое имущество в первую очередь должна быть ликвидной и легко продаваемой, иначе банк просто не будет заинтересован в сделке. Чем меньше дней потребуется на предполагаемую реализацию (продажу), тем лучше. Поэтому, лучше самому заранее позаботиться о продаже спецтехники, тем более от частного лица охотнее приобретают специализированное авто. 

Только когда вы уверены, что дом, квартира или земельный участок, например, соответствуют этим правилам, начинайте искать подходящий кредит. Вы должны учитывать, что любой кредит не оформляется быстро, тем более за 1 день и без отказа в этой сфере не обойтись, но если ваша недвижимость соответствует всем критериям выше, а ваш заработок внушает банковское доверие, то скорее всего кредит уже у вас в кармане.

Если же ваша цель – малая сумма при этом, деньги имеют срочный характер, то вам будет достаточно будет оформить и получить займ под птс онлайн на карту, или залог телефона. Также, вам вовсе могут одобрить микрозайм без документов и без справок (паспорт и СНИЛС всё равно будут нужны). 

Чтобы выбрать надёжную организацию, просто почитайте отзывы на специальных площадках и форумах, в любом случае они не могут быть все идеальными. Путём сравнения, вы и поймёте какой компании стоит доверять.