Фонд ипотечного жилищного кредитования — что это?

Кто берёт кредиты в фондах и зачем?

При расчете ипотечного риска банкам и фондам необходимо оценивать как качество заемщика, так и качество базового актива, служащего обеспечением кредита.

В целом, банковский андеррайтинг является более жестким и имеет тенденцию больше сосредотачиваться на заемщике при принятии решения о кредитовании, тогда как фонды более гибки и, как правило, больше сосредотачиваются на том, какой актив они кредитуют и сколько они кредитуют.

Фонды обычно отдают предпочтение хорошо продаваемой недвижимости в районах с высоким спросом, таких как крупные городские центры.

Одна из основных причин, по которой заемщики не имеют права на получение банковского финансирования, заключается в том, что их доход считается слишком низким для обслуживания долга. Чтобы определить способность обслуживать долг, банки в первую очередь смотрят на ваш доход в строке 15000 (строка 150 до 2019 года) в вашей налоговой декларации T1.

Если банки не удовлетворены вашей строкой дохода 15000, разговор часто заканчивается на этом, хотя может быть много веских причин, по которым заемщик более чем способен платить по ипотеке. Именно здесь часто вмешиваются ипотечные фонды, поскольку требования по обслуживанию долга смягчаются, если у них есть основания полагать, что долг будет погашен, а если нет, актив покроет долг и начисленные проценты в случае обращения взыскания.

Другая причина заключается в том, что заемщик имеет неадекватную кредитную историю из-за плохой или никакой кредитной истории.

Клиенты, которые обслуживаются в ипотечных фондах

Владельцы бизнеса, которые могут не соответствовать пороговым значениям обслуживания долга для банков, потому что они платят себе более низкую заработную плату для целей налогообложения.

Некоторые владельцы бизнеса также выигрывают от того, что им не нужно увеличивать свой личный доход, чтобы получить   ипотеку, что приводит к более низким уплачиваемым личным налогам.

Новые иммигранты со значительными активами, но с небольшой, отсутствующей или плохой кредитной историей.

Недавно разведенные лица, которые могут иметь более низкий доход или неадекватную кредитную историю, но имеют значительные активы, которые могут быть проданы, если это потребуется для обслуживания долга.

Лица, которые покупают новый дом, но еще не продали свой предыдущий дом и испытывают трудности с обслуживанием долга сразу по обоим объектам. Иногда эти заемщики имеют доступ к средствам через кредитную линию на свое текущее место жительства, что может служить крупным авансовым платежом за вторую недвижимость, финансируемую фондом.

Эти заемщики обычно рефинансируют свою новую недвижимость в банке после продажи предыдущего дома.

Покупатели, которые могут претендовать на традиционное финансирование, но должны закрыть сделку очень быстро. В отличие от банков, фонды известны своей способностью быстро финансировать, что позволяет им выигрывать сделки, которые обычно заключались бы в банке.

Это могут быть покупатели жилья с короткими сроками закрытия, покупатели, у которых финансирование срывается в последнюю минуту, или инвесторы, которым нужно наброситься, когда они находят хорошую сделку. Опять же, эти заемщики часто рефинансируют в банках по более низким ставкам после погашения их частной ипотеки.

Финансирование собственности переворачивается, поскольку банки не любят быть краткосрочными кредиторами, а заемщики в порядке с более высокими процентными ставками, учитывая короткий срок кредита.

Почему стоит инвестировать?

Доходность с поправкой на риск: За очень немногими исключениями, удержание долга в собственности сопряжено с меньшим риском, чем инвестирование в акции. Это связано с тем, что акции — это первые деньги, которые будут потеряны в случае спада на рынке. Для иллюстрации представьте, что вы покупаете недвижимость за 1 000 000 рублей и вносите 40% первоначальный взнос, а ипотечный фонд ссужает оставшиеся 60 % (600 000 рублей), необходимые для покупки.

После покупки рыночная стоимость вашей недвижимости падает на 20%. Если затем вы будете вынуждены продать или кредитор лишает права выкупа, и недвижимость продается за 800 000 рублей (на 20% ниже вашей покупной цены), в этом случае кредитору сначала будут выплачены их 600 000 рублей плюс любые начисленные проценты, а оставшаяся часть пойдет Вам, заемщик. В этом сценарии кредитор инвестировал 600 000 рублей, получил проценты и не потерял денег, несмотря на спад на рынке.  

Низкая волатильность: Еще одним аспектом, привлекающим инвесторов, является относительно низкая волатильность фондов. Выплаты процентов инвесторам, как правило, более стабильны, чем денежный поток от вариантов инвестирования в акции, и стоимость ваших инвестиций будет продолжать расти, если значительная часть заемщиков не перестанет платить, и продажа активов после обращения взыскания не покроет сумму ипотеки.

При правильном использовании фонды могут действовать как стабилизирующее присутствие в портфеле и быть отличным источником долгосрочного дохода. Конечно, риск каждой компании варьируется в зависимости от их стратегии и критериев андеррайтинга.

В то время как более высокая доходность может быть достигнута с помощью более агрессивной стратегии, мы фокусируемся на том, что, по нашему мнению, является сегментом частного кредитования с наименьшим риском. Если вы хотите узнать больше о критериях, которые мы использовали для оценки риска,

Почему бы не оформить ипотеку самому?

Предоставление кредитов непосредственно заемщикам является допустимым вариантом для некоторых инвесторов, однако, если у вас нет очень больших сумм капитала (несколько миллионов) для инвестирования в эту стратегию, трудно получить преимущества масштаба и диверсификации, которые приходят с большим количеством ипотека и профессиональная команда.

Несколько потенциальных вещей, которые следует учитывать при индивидуальном управлении:

1. Работа: выкуп может занять много времени и усилий, и если у вас нет команды, чтобы справиться с этим, это будете вы. Для многих наших клиентов, которые начинают пользоваться плодами своего с трудом заработанного богатства, время становится все более ценным, часто более ценным, чем деньги.
2. Безопасность денежного потока : потеря права выкупа останавливает денежный поток, и если у вас есть только две ипотеки одинакового размера, ваш денежный поток сокращается на 50%. Сравните это с возможным сценарием наличия 100 ипотечных кредитов, пять из которых находятся под арестом, при этом вы все еще получаете проценты по 95% кредитов.
3. Ликвидность: нет никаких вариантов ликвидности, пока не истечет срок или не будет завершено обращение взыскания. Многие фонды предлагают варианты ликвидности, обычно с уведомлением за 30–90 дней (подробнее об этом в разделе «Могу ли я выйти, если мне нужно?»). В то время как фонды различаются и нет гарантии ликвидности в фонде (подробнее об этом в разделе «Каковы основные риски?»), с ликвидностью обычно проще.
4. Доступ к лучшим кредитам:  поскольку люди обычно более ограничены в количестве жилищных кредитов, которые они могут финансировать, они могут не подходить для  кредитных брокеров и заемщиков. Это может затруднить для отдельных лиц создание канала продаж, чтобы получить доступ к лучшим сделкам.

Основные риски фондов

Риск инвестора исходит из характера и компетентности команды фонда, которая определяет качество кредитов, в которые инвестирует фонд. Есть два основных риска, которые фонды хотят понять, прежде чем принимать решение о предоставлении ссуды, и по какой процентной ставке.

Во-первых, будет ли этот заемщик производить свои платежи? Во-вторых, если заемщик прекратит выплаты, сможем ли мы возместить наши средства путем обращения взыскания?

Другими словами, каков риск заемщика и каков риск актива?

К основным факторам, используемым для оценки риска актива, относятся:

Тип кредита (от более низкого к более высокому риску — Жилой, Коммерческий, Строительство, Голая земля).

Отношение кредита к стоимости ипотеки, которое определяет, насколько может упасть рыночная стоимость, прежде чем фонд потеряет деньги.

Будь то 1-я, 2-я или 3-я ипотека, так как 1-я ипотека выплачивается в первую очередь.

Рынок, на котором находится недвижимость, так как желаемый рынок легче продать.

К основным факторам, используемым для оценки риска заемщика, относятся:

• их кредитный рейтинг;
• доход;
• ликвидные активы;
• чистая стоимость.

Потенциальными областями риска, которые могут повлиять на вышеуказанные факторы, являются:

Общие экономические риски и риски, связанные с недвижимостью. Факторы, которые могут повлиять на цены на недвижимость и внешние экономические факторы, по своей природе непредсказуемы и могут повлиять на способность заемщика производить платежи и на способность фонда вернуть свои средства в случае обращения взыскания.

Риск ликвидности: учитывая, что фонд инвестирует в кредиты на частную недвижимость, существуют риски ликвидности, которые могут повлиять на способность фонда производить платежи инвесторам в случае обращения взыскания на имущество и невозможности продать недвижимость достаточно быстро.

Регуляторные и процентные риски. Спрос на частные жилищные кредиты может сильно зависеть от режима регулирования кредитования и процентной ставки, устанавливаемой банками.